马道绪代表：

你在县十八届人大一次会议期间提出的《关于强化对小区物业公司监管的建议》（第126号）已收悉，经我委研究，现答复如下。

一、制定措施，规范行业行为、加强行业监管力度

为切实解决我县物业服务行业发展滞后，物业服务企业整体水平较低、从业人员素质不高的问题，我单位多次深入小区调研，制定专门的调查问卷对小区居民进行问卷调查，召集物业服务企业座谈、沟通、交流，深入了解我县物业服务行业现状及物业服务发展滞后的根本问题，组织有关部门、街道、社区、物业协会深入探讨后，从以下七个方面完善制度措施加强物业服务企业、业主委员会的监管措施，以及加大物业服务企业监督力度，科学引导小区成立业主委员会，监督指导物业服务企业、业主委员会正确履职，规范小区业主不良行为等，有效规范业主、业委会、物业服务企业各自的行为。

（一）加强党建引领，指导规范成立业主委员会

1. 凡成立业主委员会的小区必须先行摸排小区党员情况后，在小区成立党支部，由小区党支部在社区党委的监督指导下推选业委会成员或推荐业主代表，街道、社区要严格把关，严格规范推选程序，要居民区党支部把有责任心、奉献精神的业主代表推选进入业委会；积极推动居民区党支部成员进入业委会的模式，以此促进业委会在居民区党支部的指导下开展业委会相关工作，按受党的指导、监督，促进正能量发挥积极作用。

2. 为提升业主委员会的监督管理能力和政策素质，必须保证60%的业委会成员为行政事业单位及国有企业事业单位在职或离退休人员以及高素质高学历科技工作者。成立业主委员会时推选业委会代表。

3. 推选的业委会成员60%的委员要求是党员，原则上小区党支部书记任业委会主任或进入业委会，业委会在居民区党支部的监督、指导下开展工作。

（二）建设物业管理公众信息网站，宣传法律法规、行业管理动态

在公众信息网站上公布涉及物业管理的相关法律、法规，政策文件，行业管理规定。加大行业法规、行业管理动态宣传力度。

（三）加强党建引领物业行业高质量发展，提升居民幸福指素，创建幸福宜居

1. 成立行业党委。根据县委组织部的要求成立行业党委，监督指导物业服务企业党建工作及在党的监督下开展物业服务工作。从行业行政主管部门派驻优秀党员到物业服务企业作为党建指导员，加强业主委员会、物业服务企业党建工作。

2. 创建党建联盟。以一个网格居民区为单位创建由社区党委指导，居民区党支部、业委会党支部、物业服务企业党支部、居民区非公企业党支部、网格单位党支部共同组成党建联盟，在处理基层居民事务工作过程中发挥党的引领作用和先锋模范作用，多渠道开展阵地建设活动、有益社团活动，进一步促进小区居民思想健康向上，积极参与小区基层治理事务。

3. 加强推进物业服务企业以项目部为单位成立党小组或物业服务企业党员不足的可以申请加入居民小区党支部，在行业党委、社区党委的共同监督指导下开展物业服务、管理、基础事务配合治理工作，真正做到物业服务企业与业主委员会共同在党的领导下齐抓共管，处理小区居民基础事务工作，最终实现共商、共管、共建、共享、共乐的幸福宜居生活品质局面。

4. 为加强物业服务企业党建指导工作，正确引导20人以上的物业服务企业优先招聘共产党员进入单位从事物业服务工作，积极发展优秀人才加入党组织，积极引导物业服务企业成立党支部，在开展业务工作时接受党的指导、监督。

（四）规范监督管理物业服务企业执业行为

1. 建立物业服务企业服务质量监督考核管理办法、推行物业服务企业红黑名单制度，采取每季度与街道、应急、消防、城管组成联合检查组对小区进行检查，每季度评分，年终物业企业述职评分，全年考核评级，推行优秀企业一年一次检查，普通企业一季度接受一次检查，后进企业增加检查频次（专项检查除外），最终将年度考核纳入信用评级。

2. 对考核的企业实行红黑名单制，优秀企业进入诚信红名单，向市级部门或县级部门推荐评优、评先，在竞标物业项目时加分；一般企业进入黄名单，接受严格规范监管，不得评优、评先，在县域辖区内新的物业项目招标时，在招标现场对黄名单企业进行警示提醒；对后进物业服务企业提出整改意见后仍然整改不到位的进入黑名单，在县域辖区内凡是进入黑名单的物业服务企业不得新接物业服务项目，并建议原物业服务小区业委会在党支部的监督指导下按程序解除物业服务合同。通过上述措施来规范物业服务企业行为，最终促成物业服务在我县良性发展。

3. 扶持一批优秀物业服务企业，淘汰一批后进、较差的企业，将我县物业服务企业向规模化、集约化、专业化方向发展，以此提高我县物业服务企业服务质量，促进小区居民幸福指数提升。

（五）严格把关前期物业房屋查验、业主公约及前期物业服务合同备案程序

1. 避免开发商建设质量缺陷及设施设备缺陷或缺失，凡是承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，并将其作为前期物业服务合同的补充协议；同时必须严格执行前期物业承接检验备案制度，以便督促开发企业规范履行合同义务和避免开发商开脱责任。

2. 为避免物业企业服务合同约定期限到期后因退场装修的问题产生纠纷，要求前期物业在承接查验环节必须由社区、街道办、物业监督管理部门共同验收物业服务用房、业主委员会办公用房、社区居民事务用房是否移交到位，装修到位。必须严格实行交钥匙工程，不分前期物业服务合同还是后期物业服务合同均要求明确物业服务企业不得再次进行装修，若物业企业根据企业自身标准需要装修的，须与业主委员会补充签订装修承诺书，明确自行装修，退场时不得拆除或拆除不影响原使用标准等相关内容。

3. 规范新建小区参照市住房城乡建设主管部门制定的临时管理规约、示范文本拟定临时管理规约。市住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，严格执行物业服务合同备案审签程序，保障合同内容规范、公平、公正，促进前期物业服务健康发展。

（六）严格物业服务合同备案程序，加强物业服务等级标准、收费、服务费收支信息公开制度

1. 规范物业服务企业履约行为，要求物业企业签订服务合同时应约定服务标准、服务内容、质量等，如何检查标准、内容、质量，达不到约定的标准、质量如何扣减服务费；

2. 规范物业服务企业小区物业服务合同公示制度、小区物业服务收费公示制度、小区物业服务费支出公示制度、小区物业服务等级标准公示制度。以此促进小区物业服务企业健康、有序发展，促进物业服务品质提升。

（七）加强法律法规及行业专业理论培训，促进物业行业管理水平提升

今年拟向县人民政府申请由我单位负责带队年出考察交流培训物业企业项目经理及主要负责人、行业监督人员40人次；拟培训物业企业管理人员、业委会成员、街道物业管理人员、社区物业管理人员、行政主管部门物业管理人员及物业负责人法律法规培训及普及物业行业相关法律知识讲座培训人员100名；拟培训物业企业从业人员文明礼仪100人次；培训物业企业专业人员水工、电工、消防操作人员100人次，通过系统、分项、全面培训物业行业管理人员掌握相关法律法规知识以及物业服务行业从业人员提升工作能力和技术能力，以此推进我县物业行业整体素质提升，增强行业管理、物业服务水平，不断提升物业企业服务品质，让小区居民有获得感、幸福感，为幸福宜居巫溪创造良好环境。

二、通过创建标准物业示范小区来引导我县物业服务企业规范化运行，保障小区物业服务品质提升。

根据县人民政府工作安排，以及我单位前期调研情况分析，结合街道、社区、物业协会行业建议意见，最终选取了具有不同特性且具有代表性的五个小区进行“规范化小区”创建工作。分别选取了宁河街道人民社区老旧小区改造后的人民街88号原政府大院，业主自治小区且规划配套不完善的柏杨街道丰益社区集芳苑小区，规划配套相对完善且入驻物业服务企业的柏杨街道白马社区滨园B区、柏杨街道丰益社区西城紫都、柏杨街道新华社区林城怡苑3个小区，涉及三种不同类型等共五个小区开展创建工作。现就规范化物业服务小区工作推进情况报告如下：

（一）积极调研，找准问题根源

我单位在接到交办任务后，积极主动收集居民关心的热点、难点问题及遗留问题上，并对部分小区进行了问卷调查，特别是对存在矛盾较大、信访较为突出的小区进行了业主座谈会，在座谈会上认真听取各小区的相关单位对创建工作提出的建议意见，同时也将收集的居民反应的热点、难点问题及遗留问题进行清单台帐管理，寻求解决措施。

（二）加强学习、建章立制，促进行业党建工作推进

结合我县物业企业服务质量低、开发商遗留问题特别多、业主无理诉求、业委会不作为或乱作为现象、街道办或社区无法监督物业服务企业行为等问题，我单位组织街道办、社区、物业协会、部分物业服务企业前往渝中区、碧山区、潼南区等兄弟区县考察学习。结合兄弟区县先进管理经验，为规范我县物业服务企业行为，建立物业服务企业长效监管机制，我单位起草完成了《巫溪县物业服务企业监督考核管理办法》、《物业服务行业红黑名单管理办法》，上述两个文件已进入审签程序。

根据组织部提出的党建引领物业的相关意见，我单位已向组织部申请成立物业行业党委，目前组织部已批复同意成立行业党委，我单位将积极组织成立行业党委的同时加大对物业企业成立党支部进行监督指导，特别是在成立行业党委时将严格考核把关将物业服务企业里面优秀的党支部成员进入行业党委委员，指导物业行业党建工作有序开展。

（三）加强行业人员培训力度，提高行业人员素质

我单位已与重庆市物业协会沟通交流后向物业协会购买《物业管理相关法律法规知识读本》、《重庆市物业管理条例》，打印《重庆市物业专项维修资金管理办法》等相关物业行业文件向行业管理单位、物业服务企业发放相关法律知识读本，以此加大物业法律法规的宣传力度。为加大物业行业管理人员、物业企业管理人员物业法律法规知识培训，已完成了“巫溪县2022年物业管理行业培训项目”实施方案。由于受疫情影响暂没有实施，现准备向县人民政府请示第一轮物业行业管理人员培训事宜，待批复后我单位将尽快组织实施；根据我县物业服务企业专业人员技术能力不足问题，特别是电梯操作员、消防操作人员、电工、绿化工、水工等，多数小区均不具备上述专业技术人员，为解决物业服务企业技术人员难题，我单位已与消防大队、应急管理局、城管局、职教中心进行了沟通联系，将组织消防操作人员、应急救援、小区绿化、电工等不同岗位的物业专业管理人员的专业知识培训，拟计划本月底开课消防操作、小区绿化专业岗位知识培训工作。

（四）严格监管、规范物业执业，提升居民幸福指数

6月中旬按《巫溪县物业服务企业监督考核管理办法》、《物业服务行业红黑名单管理办法》规范性文件正式启动我县物业服务企业监督考核程序，由县住房城乡建委组织街道、应急、消防、城管、社区等单位对物业服务企业进行季度考核。季度考核成绩将计入年终考核评级，规范物业服务行业尽职履约，严格按文件规范要求执业，提升物业服务品质，促进小区和谐发展，提升居民幸福指数。

为加强对物业服务企业指导，针对滨园B区物业服务企业关键管理岗位人员缺失问题，专题整顿入驻服务滨园B区的重庆中星物业管理有限公司内部管理秩序，目前已完成了公司内部体制、制度的建立，公司已更换项目经理，并在居民区组织了多方联动居民融合参与的社会服务活动，同时对小区绿化进行了大面积的整修，并对小区道路两旁加装的路沿石，目前正在协调开发企业配合整改小区监控覆盖率低的问题，小区居民对物业的服务企业评价已有明显变化。

三、加强物业服务企业监管力度，规范物业服务市场健康发展

为加快推进我县物业服务质量提档升级，积极创建规范化物业服务小区，我单位将加强组织领导，形成专班督促工作进度，定期组织召开联席会议处理在提升物业服务品质及创建规范化物业服务小区工作中遇到的热点、难点、遗留问题，合理关切居民提出的问题及建议意见；进一步完善相关政策、文件等规章制度，规范业主、业主委员会、物业服务企业三方的履职尽责行为，在规范化、法治化的轨道上开展物业服务工作，保障业主、物业企业各方的合法权利，以此提升我县物业服务质量，不断提高我县住宅小区宜居品质。

由于我县物业服务市场发展相对滞后，导致物业监管工作没有跟上，在行业监管工作中还存在管理能力较弱，行业本领欠缺等因素，我单位将根据委员提出的意见认真学习行业知识，努力做好行业监管工作，全身心投入到行业监管工作上来，为提升我县居民居住品质不断努力。

感谢你对我们工作的支持，以上复函已经张斌主任审签，请如实填写建议办理答复函回执（已随本复函寄出)，并在收到复函二十个工作日内寄送县人大常委会人事代表工委。

此函

联系人：付玉辉      联系电话：15123588819

巫溪县住房和城乡建设委员会   

2022年5月31日