3.巫溪县城区各类用地土地级别和基准地价图

          4.巫溪县城镇国有建设用地使用权基准地价使用说明

巫溪县人民政府

2022年7月14日

（此件公开发布）

附件1

巫溪县城镇国有建设用地使用权基准地价表

单位：元/平方米（建筑面积）

附件2

巫溪县城镇土地级别册

附件3

巫溪城区各类用地土地级别及基准地价图

附件4

巫溪县城镇建设用地使用权基准地价说明

一、适用范围

本次公布的巫溪县基准地价（以下简称基准地价）的使用范围包括巫溪县宁河街道、柏杨街道2个街道，城厢镇、凤凰镇、宁厂镇、上磺镇、古路镇、文峰镇、徐家镇、白鹿镇、尖山镇、下堡镇、峰灵镇、塘坊镇、朝阳镇、田坝镇、通城镇、菱角镇、蒲莲镇、土城镇、红池坝镇19个镇，胜利乡、大河乡、天星乡、长桂乡、鱼鳞乡、乌龙乡、花台乡、兰英乡、双阳乡、中梁乡、天元乡11个乡所辖建设区及规划区域内的所有国有建设用地。

二、基准地价内涵

基准地价的内涵为城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为楼面地价，是指单位建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格（单位：元/平方米）。

（一）基准地价期日。

2021年1月1日。

（二）基准地价容积率。

商服用地2.5，住宅用地2.0，工矿仓储用地1.0，公共管理与公共服务用地1.5。

（三）基准地价使用年限。

商服40年、住宅70年、工矿仓储50年、公服50年。

（四）基准地价土地开发程度。

商服、住宅、公共管理与公共服务用地开发程度为“六通一平”，指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内场地平整；工矿仓储用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

三、土地用途分类

基准地价土地用途分为商服、住宅和工矿仓储、公共管理与公共服务用地四类。

（一）商服类。

包括商业用地（指零售商业、批发市场及餐饮、旅馆及公用设施营业网点等服务业用地。零售商业用地：指商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地；批发市场用地：指以批发功能为主的市场用地；餐饮用地：指饭店、餐厅、酒吧等用地；旅馆用地：指宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、有住宿功能的度假村等用地；公用设施营业网点用地：指零售加油、加气、充换电站、电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等公用设施营业网点用地）；

商务金融用地（指金融保险、艺术传媒、研发设计、技术服务、物流管理中心等综合性办公用地）；

娱乐康体用地（指各类娱乐、康体等设施用地。娱乐用地：指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地；康体用地：指高尔夫练习场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地）；

其他商业服务业用地（指除以上之外的商业服务业用地，包括以观光娱乐为目的直升机停机坪等通用航空、汽车维修站以及宠物医院、洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点等用地）。

（二）住宅类。

包括城镇住宅用地（指城镇住宅用地及其居住生活配套的社区服务设施用地）。

（三）工矿仓储类。

包括工业用地（指工矿企业的生产车间、装备修理、自用库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括采矿用地）；仓储用地（指物流仓储和战略性物资储备库用地）；采矿用地（指采矿、采石、采砂（沙）场，砖瓦窑等地面生产用地及排土（石）、尾矿堆放用地）。

（四）公共管理与公共服务类。

包括机关团体用地（指党政机关、人民团体及其相关直属机构、派出机构和直属事业单位的办公及附属设施用地）；科研用地（指科研机构及其科研设施用地）；文化用地（指图书、展览等公共文化活动设施用地）；教育用地（指高等教育、中等职业教育、中小学教育、幼儿园、特殊教育设施等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地）；体育用地（指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校、企事业、军队等机构内部专用的体育设施用地）；医疗卫生用地（指医疗、预防、保健、护理、康复、急救、安宁疗护等用地）；社会福利设施用地（指为老年人、儿童及残疾人等提供社会福利和慈善服务的设施用地）。

公用设施用地（指用于城乡和区域基础设施的供水、排水、供电、供燃气、供热、通信、邮政、广播电视、环卫、消防、干渠、水工等设施用地）。

殡葬用地（指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和陵园、墓地等用地）。

交通运输用地（指铁路、公路、机场、港口码头、管道运输、城市轨道交通、各种道路以及交通场站等交通运输设施及其附属设施用地，不包括其他用地内的附属道路、停车场等用地）。

其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。工业仓储类、公共管理与公共服务类用地中的配套经营性设施用地，应参照商服用途确定。

四、基准地价的应用

运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行土地用途、期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。

（一）宗地价格计算公式。

1.地上计容部分。

楼面地价=适用的基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

地面价=楼面地价×R

R为设定容积率（工矿仓储用地R为1；商服、住宅、公服用地设定容积率小于1时，R取1）

2.地下不计容部分。

楼面地价=适用的基准地价×相应用途地下空间修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

地面价=楼面地价×（建筑面积÷宗地土地面积）

（二）宗地价格测算在有关参数的确定。

1.适用的基准地价的确定。

根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的基准地价分类，确定适用的基准地价用途后，根据本次公布实施的土地级别，确定对应用途级别应适用的基准地价。

2.用途修正系数的确定。

宗地需要进行用途修正的，按照《土地用途修正系数表》确定用途修正系数。地下不计容部分应根据《地下空间修正系数表》相应用途比准类别确定相应用途地下空间修正系数。

3.期日修正系数的确定。

期日修正系数=宗地估价期日的地价指数÷基准地价期日的地价指数

宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。

4.土地使用年期修正系数的确定。

r为土地还原率(商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务分别为6.66%、6.18%、4.66%、4.84%)；n为宗地剩余使用年限；m为基准地价规定的相应用途土地使用年限。

5.容积率修正系数的确定。

按照宗地的法定容积率（R），根据《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。商服、住宅、公服容积率小于1时，按容积率1确定修正系数；商服、住宅、公服容积率大于4.5时，按容积率4.5确定修正系数。工业不做容积率修正。

当R₁＜R＜R₂（R₁、R₂为上述《容积率修正系数表》中所列的相邻容积率）时，按下列公式计算容积率修正系数（X）:

X=X₁+(X₂-X₁)×(R-R₁)/(R₂-R₁)

X₁、X₂为R₁、R₂所对应的容积率修正系数。

6.土地开发程度修正值的确定。

当宗地的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应根据《土地开发程度修正值表》确定开发程度修正值。

《土地开发程度修正值表》中的土地开发程度修正值为土地面积单价，应用中应按下列公式换算为建筑面积单价：

宗地地上计容部分的土地开发程度修正值（建筑面积单价）=土地开发程度修正值（土地面积单价）÷宗地容积率

宗地地下不计容部分的土地开发程度修正值（建筑面积单价）=土地开发程度修正值（土地面积单价）÷（宗地地下不计容建筑面积÷宗地土地面积）

宗地同时具有地上计容部分和地下不计容部分的，评估时只计算宗地地上计容部分的土地开发程度修正值，地下不计容部分的土地开发程度不作修正。

7.区域和个别因素修正系数的确定。

区域和个别因素修正系数=
按照《区域和个别因素修正系数表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，应用上述公式测算宗地的区域和个别因素修正系数。K_i为第i种因素的修正系数。

附表：4.1.1土地用途修正系数表

4.1.2容积率修正系数表

4.1.3地下空间修正系数表

4.1.4土地开发程度修正值表

4.1.5区域和个别因素修正系数表

附表4.1.1

土地用途修正系数表

备注：表中未注明具体内涵的用途按照本说明中土地用途分类的内涵界定。

附表4.1.2

容积率修正系数表

附表4.1.3

地下空间修正系数表

备注：地下空间指地下不计容建筑面积。

附表4.1.4

土地开发程度修正值表

单位：元/平方米（土地面积）

附表4.1.5

区域和个别因素修正系数表

表4.1.5.1巫溪县商服用地基准地价修正因素指标说明及修正系数表

表4.1.5.2巫溪县住宅用地基准地价修正因素指标说明及修正系数表

表4.1.5.3巫溪县工矿仓储用地基准地价修正因素指标说明及修正系数表